La plupart des emprunteurs font l’erreur de se concentrer exclusivement sur le taux d’intérêt lorsqu’il envisage un prêt immobilier. Or, la performance d’un emprunt dépend aussi de sa modularité, du montant des frais de dossier, de l’assurance emprunteur ou encore du remboursement anticipé.
Le taux de prêt : ce qu’il faut savoir
Obtenir un taux d’intérêt bas. Voilà le nerf de la guerre de tous les emprunteurs souscrivant à un prêt immobilier. Il est vrai que cet élément tient un rôle déterminant dans le coût total du crédit. Représentant la rémunération de la banque en échange du prêt d’argent, il dépend de plusieurs critères entre autres la solvabilité de l’emprunteur. Un client ayant un bon profil et présentant un apport personnel conséquent a toutes ses chances d’obtenir un taux bas. Cependant, la vigilance est de mise. Se concentrer exclusivement sur ce taux nominal est une erreur. Le coût global d’un prêt dépend davantage du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui comporte les frais liés à l’emprunt : assurance emprunteur, frais de dossier, frais de garanties, frais de notaire, frais de courtage, etc. Il est donc impératif de se focaliser aussi sur cet élément au moment de faire une comparaison des offres sur le marché.
La modularité de l’emprunt
Un emprunt immobilier s’envisage systématiquement sur le long terme. Il engage sur 15 ans voire 25 ans. Lors de la souscription, le tableau d’amortissement va afficher des mensualités qui seront fixes tout au long de la vie du crédit. Or, cette régularité peut devenir problématique en cas de changement professionnel ou personnel. Des imprévus peuvent entraîner une réduction des revenus ce qui risque de compliquer le remboursement de l’emprunt. D’où l’intérêt d’inclure une clause prévoyant la possibilité de moduler les mensualités à la baisse ou à la hausse selon les finances de l’emprunteur. Sur cette même lancée, il est intéressant de solliciter l’option du report les échéances qui signifie une suspension temporaire du remboursement, le temps de retrouver une situation stable.
Les frais de dossier
Les frais de dossier représentent la rémunération de la banque pour avoir étudié et monté le dossier de prêt. L’emprunteur est redevable de cette somme uniquement après validation de son projet et lors du versement des fonds par la banque. En général, ces frais représentent 0 à 1,5% du montant emprunté. Ils sont inclus dans le Taux Annuel Effectif Global présenté par la banque. Cette dépense doit être négociée à la baisse pour réduire le coût total du crédit. Mais attention de vérifier qu’en échange de la baisse ou de la suppression de ces frais, l’organisme prêteur n’augmente pas le taux d’intérêt.
L’assurance de prêt immobilier
Difficile voire impossible d’obtenir un prêt immobilier sans avoir souscrit à une assurance emprunteur. Son rôle est de couvrir l’invalidité, la perte d’autonomie, la maladie, le décès ou encore le chômage. L’assurance va se substituer à l’emprunteur en remboursant le crédit immobilier à sa place. Certes, elle offre une certaine sécurité, mais revers de la médaille, elle a un coût qui fait gonfler la facture. Heureusement, l’emprunteur a la possibilité de choisir une assurance autre que celle proposée par sa banque depuis la mise en vigueur de la loi Lagarde en 2010. Cela lui permet de trouver des contrats d’assurance à prix plus compétitifs.
Les indemnités de remboursement anticipé
Les indemnités de remboursement constituent un critère important jouant sur la qualité d’un prêt immobilier. La loi exige à ce qu’elles ne dépassent pas 6 mois d’intérêts des montants remboursés ou 3% des sommes restant à verser. Il est conseillé de bien négocier avec le banquier pour qu’il réduise autant que possible les pénalités. Les meilleurs profils peuvent même demander à ce qu’elles soient tout bonnement supprimées.
